پروانه ساخت ساختمان چیست و چه مراحلی دارد ؟
پروانه یا جواز ساختمان پرونده رسمی از شهرداری است که به مالک یا پیمانکار اجازه می‌دهد تا پروژه ساخت و ساز یا بازسازی را طبق چهارچوبی مشخص شروع کرده و ادامه دهد. یا در تعریفی دیگر این چنین مطرح شده است:
پروانه ساختمان سندی است که برای احداث ساختمان و رعایت اصول ساخت و ساز از طرف شهرداری‌ها، صادر شده و در اختیار مالک قرار می‌گیرد. چنانچه کسی تعمیر، بازسازی یا ساخت ساختمانی را بدون پروانه کسب آغاز کند مراجع مرتبط میتواند کار آن را تعطیل و کارفرما یا پیمانکار را جریمه نقدی کنند.
هدف اصلی دریافت این مجوز اطمینان از ساخت ساختمانی اصولی و مطابق با مشخصات فنی و رعایت اصول شهرسازی سازگار با آیین‌نامه‌ها و ضوابط طرح جامع شهری است. بهره‌مندی از تسهیلات بانکی، بیمه شدن ساختمان و افراد مشغول کار در ساختمان، جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی و استفاده از تجارب فنی و مهندسی در ساخت بنا از دیگر دلایل اخذ جواز ساختمان به شمار می‌آیند.
چه زمانی به مجوز ساخت نیاز است ؟
در اغلب موارد تعمیرات و جایگزینی‌های ساده میتواند توسط پیمانکاران حرفه‌ای یا خود صاحب خانه و بدون درخواست مجوز ساخت انجام شود.با این حال پروژه‌ای که شامل اضافه کردن بنا یا تغییرات عمده در ساختار ساختمان باشد، معمولاً نیاز به مجوز ساخت از شهرداری دارد.
انواع مجوز ساختمان
- مجوز ساختمانی اراضی بایر یا باغات
- مجوز ساختمانی تعویض مهندس
- مجوز ساختمانی تخریب یا نوسازی
- مجوز ساختمانی اضافه اشکوب
- مجوز ساختمانی تغییر نقشه
- مجوز ساختمانی توسعه بنا
این موارد از جمله مجوزهایی هستند که برای انجام کارهای مختلف به آنها نیاز دارید. در نتیجه بهترین کار در ابتدای راه، مشورت و مشاوره گرفتن از افرادی است که به صورت حرفه ای بر تمامی مراحل اداری ساخت یک ساختمان تسلط دارند.
چه اطلاعاتی در پروانه ثبت میشود ؟
اطلاعات زیر از جمله مهم ترین اطلاعاتی است که در این مجوز ثبت میشود:
- مساحت زیربنا
- تعداد طبقه‌ها
- مشخصات متقاضی حقیقی یا حقوقی
- شماره پلاک ثبتی ملک
- نوع اسکلت ساختمان
- کروکی زمین
- تاریخ صدور پروانه
یکی از مهم‌ترین اطلاعاتی که در صفحه نخست مجوز ساخت ساختمان ذکر میشود، تاریخ آغاز عملیات ساخت یا بازسازی و تعیین مهلت برای پایان پروژه است. البته شما میتوانید در صورت طولانی‌تر شدن پروسه کاری درخواست تمدید مهلت بدهید.
برای دریافت سند مالکیت واحدها به مجوز دیگری به نام، (پایان کار) نیاز است. در این قسمت شخصی تحت عنوان ناظر، پروژه را مورد بررسی قرار داده و اجازه صدور پایان کار را به شما می‌دهد.البته ناظری که مسئولیت نظارت بر ساخت قانونی ساختمان را بر عهده دارد میتواند مراحل کار را مورد بررسی قرار دهد. ناظر پروژه حق این را دارد که هر زمان مغایرت با قوانین مربوطه را تشخیص داد؛ دستور توقف عملیات ساخت را بدهد. در نتیجه یکی دیگر از اقداماتی که باید قبل از ساخت انجام دهید آشنایی با قوانین مربوط به ساخت و ساز است.
شناسنامه ساختمان چیست ؟
امروزه شهرداری برای متقاضیان ساخت و ساز دفترچه‌هایی با عنوان شناسنامه ساختمان در اختیار مالک قرار می‌دهد. در این دفترچه اطلاعات بسیار زیادی از قبیل :
- صدور پروانه ساختمان
- نداشتن خلافی
- پایان کار
- تاریخصدور پروانه ساختمان
- مشخصات زمین
- محل احداث بنا
- هویت مالکیت
- نوع مالکیت
- مهندس ناظر
- مهندس محاسبات
- تأسیسات قابل‌استفاده در ساختمان
- ابعاد چهارگانه پلاک
- کروکی و مساحت زمین
- استفاده مسکونی یا تجاری بنا
- میزان تراکم ساختمان
- مشخصات طبقات ساختمان
- وضعیت پارکینگ
- اصلاحات و تغییرات ساخت
- نحوه تمدید عوارض گوناگون همچون عوارض شهرداری و عوارض نوسازی
- گواهی عدم خلاف
- گواهی اتمام کار
را شامل میشود.
مراحل دریافت مجوز ساختمان
-
تشکیل پرونده
اولین اقدامی که در شهرداری منطقه باید انجام دهید، تشکیل پرونده است. که میتواند توسط پیمانکار پروژه ، مالک ساختمان یا شخصی که از مالک وکالت دارد انجام شود.البته برای درخواست مجوز ساخت میتوانید علاوه بر شهرداری، به دفاتر خدمات الکترونیکی نیز مراجعه کنید.
مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده:
- اصل سند مالکیت و فتوکپی آن
- اصل کارت ملی و شناسنامه و فتوکپی آنها
- برگه تسویه حساب عوارض نوسازی
- برگه تسویه حساب عوارض شهرداری
- درخواست صدور پروانه به صورت کتبی
همانطور که دیدید دو مورد از مدارک مربوط به پرداخت عوارض شهرداری است. پیشنهاد میکنیم قبل از اقدام به هر گونه تشکیل پرونده ابتدا این برگه ها را دریافت و تمام مدارم خود را تکمیل کنید.
-
دستور صدور بازدید
بعد از تشکیل پرونده ،بررسی های لازم توسط مسئولان شهرداری پیگیری می شود تا به زمان بازدید برسد. بنابراین مسئول شهرسازی جهت بازدید به مکان احداث ملک مراجعه میکند تا ابعاد ملک، عرض خیابان و بنای ساختمان و مجاورین بنا را موردبررسی قرار دهد. این بازدید در صدور مجوز ساخت تعداد طبقه‌های جدید ساختمان مؤثر خواهد بود. به‌طور مثال اگر متراژ خانه از یک مقدار مشخصی کمتر باشد جواز ساختمان برای تعداد مشخصی طبقه (چهار طبقه)صادر نخواهد شد.
-
بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک
در برخی از شهرهای بزرگ مثل تهران طرح تفصیلی اجرا میشود یعنی قوانین ساخت و ساز در هر نقطه شهر مشخص‌شده است. کارشناس طرح تفصیلی کاربری ملک را در طرح جامع و تفصیلی شهر مشخص میکند. در این بررسی اگر مشخص شود که ملک در طرحی از طرح‌های شهرداری قرار دارد این موضوع با دقت بیشتری بررسی‌شده تا مشخص شود که ساخت و ساز بنا با پروژه‌های عمرانی منطقه تداخل دارد یا خیر. اگر تداخلی مشاهده شد باید مشخص شود که میزان تراکم آن به چه میزان بوده و سپس اصلاحات آن انجام شود.
-
دستور نقشه
بعد از انجام مراحل فوق توسط کارشناس شهرسازی دستور تهیه نقشه به مالک صادر میشود. در دستور نقشه اطلاعاتی مانند ابعاد باقی‌مانده ملک پس از اصلاحات موردنظر شهرداری، مساحت زمین بعد از اصلاحات، تعداد طبقات و سطح اشغال‌شده توسط هر طبقه ذکر میشود. بر این اساس حجم ساختمان یعنی تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه بر طبق پهنه‌ای که ملک در آن واقع‌شده است و همچنین متراژ سند(نه متراژ موجودی زمین) و عرض‌گذر تعیین میشود.
-
طراحی نقشه
در این مرحله نقشه معماری ساختمان طراحی می شود. پس از طراحی، اطلاعات تکمیلی بنا مشخص میشود به عنوان مثال شما متوجه خواهید شد که اندازه پارکینگ و اندازه فضاهای مختلف ساختمان چقدر باید باشد. انجام این کار برعهده مهندسین معماری می باشد شما پس از آنکه نقشه را از آنها تحویل گرفتید به شهرداری مراجعه کرده تا کارشناسان شهرداری نقشه معماری را بررسی کنند. احتمال اینکه در زمان بررسی نقشه توسط کارشناسان شهرداری چند مورد را در نقشه اصلاح کنید وجود دارد. در هر صورت باید نقشه کاملی در اختیارتان باشد تا اجازه ادامه مراحل اداری ساخت یک ساختمان به شما داده شود.
-
پرداخت عوارض شهرداری
بعد از نهایی شدن نقشه معماری و رفع ایرادات عنوان‌شده از سوی دفاتر خدمات شهری، عوارض نوسازی و همچنین عوارض شهرداری بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری ساختمان توسط واحد صدور پروانه ساختمان محاسبه و تعیین میشود.
-
تهیه مدارک پیش‌نویس
بعد از پرداخت عوارض شهرداری و دریافت تأییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری مبنی بر پرداخت عوارض شهرداری و عوارض نوسازی، باید مدارک پیش‌نویس آماده شود. برای تهیه پیش‌نویس خود مالک باید به دفاتر خدمات شهری مراجعه کرده و فرم درخواست تعیین ناظر را تکمیل کند. سپس باید منتظر تماس و معرفی ناظر از سوی دفاتر خدمات بماند. بعد از تعیین ناظر، بین مالک و ناظر قراردادی بسته میشود.
-
چاپ پروانه
بعد از تأییدیه نقشه‌های چهار رشته و پروسه اخذ تأییدیه‌های دفتر خدمات شهری و تأییدیه طرح تفصیلی بر و کف، به تأییدیه رئیس صدور پروانه ساختمان، معاون شهرسازی و معماری و درنهایت تأییدیه شهردار نیاز است که تمام این تأییدیه‌ها به‌صورت سیستمی انجام و درنتیجه پروانه ساختمان چاپ میشود.
طی کردن این 8 مرحله گر چه زمان‌بر خواهدبود و نیاز به پرداخت هزینه و صرف زمان و انرژی دارد، اما زمانیکه مجوز ساخت ساختمان شما چاپ شد تا به پایان رسیدن مهلت تعیین شده، زمان در اختیار خواهید داشت. همانطور که در ابتدای مقاله گفتیم در صفحه اول مجوز مهلت ساخت ساختمان بر‌اساس متراژ مساحت بنا مشخص شده است اگر تا فرا رسیدن مهلت پروژه نتوانید بنا را تکمیل کنید، یک اخطاریه می گیرید و باید عوارض تعویق آن را پرداخت کنید. با درخواست تمدید پروانه ساخت، مهلتی به شما داده میشود تا پروژه را به پایان برسانید و اگر باز هم نتوانید پروژه را تکمیل کنید دیگر تمدید دوباره پروانه ساخت امکان‌پذیر نخواهد بود. پیشنهاد ما این است که برای اتمام پروژه در زمان مناسب برنامه‌ریزی حرفه ای داشته باشید.
در این ساخت و ساز میتوانید از تیم های حرفه ای و با تجربه در این زمینه استفاده کنید. خدمات ساختمانی مقیمی با ارائه کلیه ی خدمات ساختمانی شما را در ساخت ساختمانی مطلوب و دلپسند همراهی میکند.